Rakentaminen syksyllä odotettua vilkkaampaa - talousnäkymien synkkyys jarruttaa uusien hankkeiden käynnistämistä

Pääkaupunkiseudulla on kuluvana vuonna käynnistetty runsaasti uusia asuntohankkeita aloitusmäärän ollessa noin 8 000 asuntoa. Määrä on pysynyt viime vuonna saavutetulla, lähes pitkän aikavälin laskennallisen tarpeen tasolla painottuen kuitenkin vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon. Pääkaupunkiseudun asuntoaloitusten määrä ei markkinoiden epävarmuudesta huolimatta ole pudonnut merkittävästi, minkä pitäisi tarjota pääkaupunkiseudun rakennusalalle töitä lähes vuodeksi eteenpäin.

Rakennuslupia oli vuositasolla myönnetty syyskuun lopussa lähes 10 000 asunnolle, mutta uusien asuntokohteiden aloituksia harkitaan hyvin tarkkaan ennakkovarausten ja myymättömien asuntojen määrän mukaan. Marraskuussa kuluttajien usko oman talouden kehitykseen heikkeni edelleen hieman, mutta yleisen talouskehityksen uskottiin heikkenevän voimakkaasti. Matalasta korkotasosta huolimatta epävarmuus ja asuntojen korkea hintataso vaikuttavat kysyntään ja vähentävät asuntoaloitusten määrää pääkaupunkiseudulla ensi vuonna. Mikäli talous ajautuu taantumaan ja asuntokauppa hidastuu, voi uusien aloitusten määrä pudota merkittävästi. ARA-tuotannon määrä on pääkaupunkiseudulla laskenut vuoden takaisesta. Alkavan tuotannon määrä on pudonnut 4200 asunnosta 2100 asuntoon.
Asuntotuotannon ohella muu talonrakentaminen pitää yllä ensi vuoden rakentamisaktiviteettia. Määrällisesti eniten, yli 10 % ovat kasvaneet sekä toimisto- että liikenteen rakennusten aloitukset kuluvan vuoden aikana. Ensi vuonna on käynnistymässä liikenteen rakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten hankkeita, jota eivät ole suhdanteista riippuvia, vaan pitkäaikaisten investointisuunnitelmien mukaisia. Pääkaupunkiseudulla korjausrakentamisella on merkittävä rooli, mikä tasoittaa muun rakentamisen vaihteluja.

Urakoitsijoiden tarjoushalukkuus on edelleen matala

Pääkaupunkiseudulla tarjoushalukkuus on pysynyt heikkona, syksyn aikana pää- ja aliurakoiden tarjoushalukkuus on laskenut 55 % tasolle, alle pitkän aikavälin keskiarvon. Rakentajilla ja aliurakoitsijoilla on hyvä tilauskanta ja tarjottavat kohteet valikoidaan. Tilanne on kuitenkin muuttumassa, koska edellytykset omarahoitteisiin hankkeisiin heikkenevät ja tarjottavaa on haettava kilpailu-urakoista. Nopeaa muutosta ei kuitenkaan odoteta, koska rakentamisen aktiviteetti pääkaupunkiseudulla säilyy pitkälle ensi vuoteen.
Osalla yrityksiä mielenkiinto uusien töiden ottamiseen on kuitenkin kasvanut. Hintakilpailu oli hyvin kireää taantumavuosina 2008 - 2010 alkuun saakka. Tällöin halvin ja toiseksi halvin tarjous olivat parin prosentin sisällä. Tällä hetkellä toiseksi halvin tarjous on 6 prosenttia halvinta kalliimpi. Tästä voi heikentyvässä suhdannetilanteessa päätellä, että töitä todella halutaan. Aliurakointipuolella toiseksi halvin tarjous on tällä hetkellä 4 - 5 prosenttia halvinta kalliimpi, mikä on hieman alle pitkän aikavälin keskiarvon.

Hintojen nousuvauhti on hidastumassa

Rakennuskustannusindeksin nousuvauhti kiihtyi selvästi vuoden 2010 puolivälistä kuluvan vuoden kesään. Kesän jälkeen rakennuskustannusindeksin nousuvauhti on hiipunut ja painunut alle kuluttajahintaindeksin. Nousuvauhti lokakuussa oli 3 prosenttia. Urakkatarjousten hinnat kääntyivät selvään nousuun reilu vuosi sitten. Korkeimmillaan tarjoushintojen nousuvauhti oli viime kesänä, jolloin nousua edelliseen vuoteen verrattuna oli 8 - 9 prosenttia. Syksyn myötä vauhti on myös hieman hiipunut. Tarjoushinnoissa on huomattavaa se, että toimitilahankkeiden tarjoushinnat ovat samalla tasolla kuin vuosi sitten, mutta asuntorakentamisen tarjoushinnat ovat 10 prosenttia vuodentakaista korkeammat. Mielenkiinto Ara-hankkeiden rakentamiseen on edelleenkin pieni, kun vapaarahoitteisten asuntojen kysyntä on jatkunut hyvänä.

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kaupankäynti jälleen hiljentynyt

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on jälleen hiljentynyt talousnäkymien heikentymisen myötä. Marraskuun puolivälissä kuluneen vuoden transaktiovolyymi oli vain hieman yli 1,4 miljardin euron tasolla, vaikka miljardin euron rajapyykki ylitettiin jo kesäkuussa. Syksyllä kauppaa on siis tehty varsin verkkaiseen tahtiin. Kaupankäynnin ei myöskään uskota vilkastuvan lähiaikoina. RAKLI-KTI Toimitilabarometriin vastanneet kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat olivat keväällä lähes yksimielisiä siitä, että sijoitusmarkkinoiden volyymit lähtevät selkeään kasvuun. Nyt näkemykset ovat muuttuneet jyrkästi, ja noin neljännes vastaajista arvioi kaupankäyntivolyymien laskevan jopa entisestään.
Parhaiden prime-kohteiden tuottovaatimukset ovat pysyneet tasaisina tai vielä aavistuksen laskeneet keväästä. Tämä kehitys koskee kuitenkin vain vahvan kassavirran prime-kohteita, sillä vähänkin syrjemmällä sijaitsevien tai huonompilaatuisten kohteiden tuottovaateet ovat puolestaan nousussa. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella tuottovaatimusten uskotaan kääntyvän pieneen nousuun myös prime-kohteissa.

Yhteenveto

• Tulevaisuuteen liittyvä epävarmuus on syksyn myötä kasvanut ja alkanut jarruttaa niin uusien hankkeiden käynnistämisiä kuin toimitilojen kauppaa ja vuokramarkkinoita.
• Rakentaminen pääkaupunkiseudulla tulee olemaan vilkasta ensi syksyyn. Kulunut syksy on ollut odotettua myönteisempi. Tämä merkitsee töitä niin rakennus-, rakennustuote- ja suunnittelu- ja muille alan palvelusektoreille.
• Kiinteistömarkkinoilla kaupankäynti on hiljentynyt. Muiden kuin prime-kohteiden tuottovaatimukset ovat lievässä kasvussa.
• Myymättömien valmiiden asuntojen määrä on jatkuvasti vähäinen ja rakenteilla olevissa hankkeissa myytyjen osuus on säilynyt kohtuullisen hyvänä.
• Asuntojen myyntihintojen ja toimitilojen vuokrien odotetaan olevan lievässä laskussa, mutta asuntojen vuokrien odotetaan jatkavan nousuaan kustannusten noustessa. Urakoitsijoiden tarjousaktiivisuuden voi odottaa kasvavan ja tarjoushintojen laskevan asuntorakentamisessakin, mutta nopeaa muutosta ei ole odotettavissa.

Lähde: RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinat suhdannetiedote III/2011